In recent years, the housing market in Tehran has faced multiple challenges. Rising prices, a shortage of rental units, and a significant number of vacant homes have prompted the government to enact and implement new laws regarding taxes on empty properties. But what impact do these laws have on the rental and sales market? And can risks arising from these regulations be managed through awareness and consultation with a real estate lawyer in Tehran?

This article offers a comprehensive examination of the new tax laws, their consequences on the housing market, and legal solutions for property owners and applicants.

Introduction and Necessity of Legislation on Vacant Homes in Tehran
Tehran has always been at the forefront of cities grappling with the supply and demand crisis in housing. The presence of thousands of vacant residential units, rising prices, and increased pressure on tenants led the government toward new policy directions. The main objective of these policies is to reduce property hoarding, increase market supply, and control the upward trend in prices. The vacant home tax law is considered one of the most important approvals in recent years in this field.

Definition of Vacant Home and Identification Criteria
According to the new laws, a vacant home is any unit that has been unoccupied for more than 120 days a year and whose owner has not registered its residency or rental information in the National Real Estate and Housing System. To identify these properties, the government has launched a system that, by connecting to other information databases, checks the occupancy or vacancy status of units. Any failure to register information or providing false details may result in fines and the imposition of tax on the property.

How to Register Information and the Importance of the Housing System
One of the key requirements of this law is the accurate registration of property information in the national real estate and housing system. All property owners are obliged to register information related to their owned units in this system. Failure to register or providing incorrect information, in addition to financial penalties, can lead to restrictions in accessing government services. Furthermore, for deed transfer, conducting transactions, and obtaining certain permits, inquiry from this system is mandatory.

Tax Rates and Calculation Method
The vacant home tax is calculated based on the rental value of the property and increases over consecutive years. In the first year, the tax is six times the rental tax, in the second year twelve times, and in the third year eighteen times the rental tax is applied to vacant homes. This increasing trend quickly compels owners to either put their properties on the market or find tenants for them.

Exemptions and Exceptions
Some properties are exempt from paying the tax for valid reasons. For example, homes left empty due to the owner’s incapacity, major repairs, or the owner’s death can benefit from legal exemptions. However, proving these reasons and obtaining an exemption is only possible by providing valid documents and following legal procedures. In this regard, the assistance of a real estate lawyer in Tehran can be very helpful and prevent serious problems for the owner.

Impact of the Vacant Home Tax Law on the Rental Market
One of the main goals of the law was to increase the supply of rental properties and reduce prices. With the implementation of this law, many owners, especially in Tehran, tried to offer their vacant units for rent to avoid taxation. In some areas, this has led to a relative increase in supply and moderation of rental prices. However, challenges such as insufficient supervision over unofficial contracts and some owners’ tendency to sign fake agreements still exist.

Impact of the Law on Buying and Selling Property
This law has also had an effect on the purchase and sale market. Some owners, to avoid paying taxes, have put their units up for sale, temporarily increasing supply. On the other hand, some buyers, concerned about the property’s tax debt, are more cautious in making deals. Before any purchase, it is recommended to check the property’s tax status in the housing system, preferably with the advice of a real estate lawyer in Tehran to prevent transfer of debt and legal problems.

Implementation Challenges and Owners’ Problems  
Implementing the vacant home tax law faces challenges. One major issue is the lack of up-to-date information in the housing system and insufficient notification to owners. Some properties lack official deeds or have registration issues, making identification and taxation processes difficult. Moreover, some owners, especially those with multiple properties in different locations, face many complexities in registering and tracking their properties’ status.

The Role of a Real Estate Lawyer in Tehran in Managing the Vacant Home Tax 
Given the current situation, the role of a real estate lawyer in Tehran is more important than ever. A lawyer can review deed and ownership status, check the property’s tax record, draft secure contracts, and provide legal solutions to prevent financial losses and problems. When an owner believes a property is unfairly taxed or qualifies for exemption, the lawyer can submit the necessary documents and pursue the case to a favorable outcome.

The Importance of Legal Compliance for Buyers and Sellers 
In new transactions, buyers and sellers must pay special attention to the property’s tax status. If a property has outstanding tax debt and this is not resolved before deed transfer, the responsibility for paying the tax falls on the new buyer. Therefore, inquiring about the property’s status before the transaction and obtaining a tax clearance certificate is essential. A real estate lawyer in Tehran can provide guidance at every stage of the purchase and sale process.

Consequences of Non-Compliance
Non-compliance with the vacant home tax law can result in severe consequences. In addition to financial penalties, the owner may be denied services such as utilities, occupancy permits, and even bank facilities. If a property is sold without settling the tax debt, the buyer may face numerous problems that can only be resolved through legal follow-up and with the help of a real estate lawyer in Tehran.

Preventive Measures and Practical Recommendations 
To prevent problems, owners should fully and accurately register their properties’ information in the national real estate and housing system. Also, if there are valid reasons for the property being vacant, relevant documents should be prepared and submitted to legal authorities. Buying and selling property should always be done after checking the tax status and drafting official, transparent contracts. Consulting a real estate lawyer in Tehran can facilitate this process and prevent future disputes.

Outlook for Tehran’s Housing Market
In the short term, implementing the vacant home tax law can help increase supply and moderate prices. However, the ultimate success of the law depends on proper implementation, updating the system’s information, and the cooperation of owners and market participants. If executive processes are improved and public awareness increases, this policy can play a significant role in controlling the housing market.

Summary
The vacant home tax law in Tehran represents a major shift in property market management. Although implementing this law faces challenges, with sufficient awareness, accurate registration of information, adherence to legal requirements, and seeking advice from a real estate lawyer in Tehran, many potential problems and losses can be avoided. Whether you are an owner, buyer, or tenant, a thorough understanding of the new regulations is the key to preserving your interests and securing your investment in Tehran’s turbulent real estate market.

------

در سال‌های اخیر، بازار مسکن در تهران با چالش‌های متعددی روبه‌رو شده است. افزایش قیمت‌ها، کمبود عرضه واحدهای اجاره‌ای و وجود تعداد قابل توجهی خانه خالی، دولت را به سمت تصویب و اجرای قوانین جدید در حوزه مالیات بر خانه‌های خالی سوق داد. اما این قوانین چه اثری بر بازار اجاره و خرید و فروش ملک دارند؟ و آیا می‌توان با آگاهی و مشاوره یک وکیل ملکی در تهران، ریسک‌های ناشی از این مقررات را مدیریت کرد؟ 

در این مقاله به بررسی کامل قوانین جدید مالیاتی، پیامدهای آن بر بازار مسکن و راهکارهای حقوقی برای مالکان و متقاضیان می‌پردازیم.

مقدمه و ضرورت قانون‌گذاری بر خانه‌های خالی در تهران  

تهران همیشه در صدر شهرهایی قرار داشته که با بحران عرضه و تقاضای مسکن مواجه بوده است. وجود هزاران واحد مسکونی خالی، افزایش قیمت‌ها و فشار مضاعف بر مستأجران، دولت را به سمت سیاست‌گذاری‌های جدید هدایت کرد. هدف اصلی این سیاست‌ها، کاهش احتکار ملک، افزایش عرضه به بازار و کنترل روند صعودی قیمت‌هاست. قانون مالیات بر خانه‌های خالی یکی از مهم‌ترین مصوبات چند سال اخیر در این حوزه به شمار می‌رود.

تعریف خانه خالی و معیارهای شناسایی  

خانه خالی در قوانین جدید، واحدی است که بیش از ۱۲۰ روز در سال ساکن نداشته باشد و مالک آن اطلاعات سکونت یا اجاره را در سامانه املاک و اسکان ثبت نکرده باشد. برای شناسایی این املاک، دولت سامانه‌ای راه‌اندازی کرده که با اتصال به سایر پایگاه‌های اطلاعاتی، وضعیت سکونت یا خالی بودن واحدها را بررسی می‌کند. هرگونه عدم ثبت اطلاعات یا ثبت اطلاعات نادرست، می‌تواند منجر به جریمه و اعمال مالیات بر ملک شود.

نحوه ثبت اطلاعات و اهمیت سامانه املاک و اسکان  

یکی از الزامات مهم این قانون، ثبت اطلاعات دقیق ملک در سامانه ملی املاک و اسکان است. تمامی مالکان موظف‌اند اطلاعات مربوط به واحدهای تحت مالکیت خود را در این سامانه ثبت کنند. عدم ثبت اطلاعات یا ارائه اطلاعات نادرست، علاوه بر جریمه‌های مالی، می‌تواند منجر به محدودیت در دریافت خدمات دولتی شود. همچنین، برای انتقال سند، انجام معاملات و دریافت برخی مجوزها، استعلام از این سامانه ضروری است.

نرخ‌های مالیات و روش محاسبه  

مالیات بر خانه‌های خالی بر اساس ارزش اجاری ملک محاسبه می‌شود و میزان آن در سال‌های متوالی افزایش پیدا می‌کند. در سال اول، شش برابر مالیات بر اجاره، در سال دوم دوازده برابر و در سال سوم هجده برابر مالیات اجاره برای خانه‌های خالی در نظر گرفته می‌شود. این روند افزایشی، مالکان را به سرعت واردار می‌کند تا ملک خود را به بازار عرضه کنند یا برای آن مستأجر بیابند.

معافیت‌ها و استثناها  

برخی املاک به دلایل موجه از پرداخت مالیات معاف می‌شوند. برای مثال، خانه‌هایی که به دلیل ناتوانی مالک، تعمیرات اساسی یا فوت مالک خالی مانده‌اند، می‌توانند از معافیت‌های قانونی بهره‌مند شوند. با این حال، اثبات این دلایل و دریافت معافیت فقط با ارائه مدارک معتبر و پیگیری حقوقی ممکن است. در این مسیر، حضور یک وکیل ملکی در تهران می‌تواند بسیار کمک‌کننده باشد و از بروز مشکلات جدی برای مالک جلوگیری کند.

تأثیر قانون مالیات بر خانه‌های خالی بر بازار اجاره  

یکی از اهداف اصلی قانون، افزایش عرضه املاک اجاره‌ای و کاهش قیمت‌ها بود. با اجرای این قانون، بسیاری از مالکان، به‌ویژه در تهران، تلاش کردند واحدهای خالی خود را به بازار اجاره عرضه کنند تا مشمول مالیات نشوند. این اتفاق در برخی مناطق، باعث افزایش نسبی عرضه و تعدیل قیمت اجاره شده است. اما هنوز چالش‌هایی مانند نبود نظارت کافی بر قراردادهای غیررسمی و تمایل برخی مالکان به عقد قراردادهای صوری وجود دارد.

تأثیر قانون بر خرید و فروش ملک  

در بازار خرید و فروش نیز این قانون تأثیرگذار بوده است. برخی مالکان برای جلوگیری از پرداخت مالیات، واحدهای خود را به فروش گذاشته‌اند که این موضوع در کوتاه‌مدت منجر به افزایش عرضه شده است. اما از سوی دیگر، برخی خریداران به دلیل نگرانی از بدهی مالیاتی ملک، با احتیاط بیشتری وارد معامله می‌شوند. قبل از هر خرید، توصیه می‌شود وضعیت مالیاتی ملک در سامانه املاک و اسکان استعلام شود و این کار ترجیحاً با مشاوره وکیل ملکی در تهران انجام گیرد تا از انتقال بدهی و مشکلات حقوقی جلوگیری شود.

چالش‌های اجرایی و مشکلات مالکان  

اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی با مشکلاتی روبه‌روست. یکی از چالش‌های اصلی، عدم به‌روزرسانی اطلاعات در سامانه املاک و اسکان و عدم اطلاع‌رسانی کافی به مالکان است. برخی املاک فاقد سند رسمی یا دارای مشکلات ثبتی هستند که فرآیند شناسایی و اعمال مالیات را دشوار می‌کند. همچنین، برخی مالکان، به ویژه افرادی که چندین ملک در نقاط مختلف دارند، با پیچیدگی‌های زیادی در ثبت و پیگیری وضعیت املاک خود مواجه‌اند.

نقش وکیل ملکی در تهران در مدیریت مالیات بر خانه‌های خالی  

در شرایط فعلی، نقش وکیل ملکی در تهران بیش از گذشته اهمیت یافته است. وکیل ملکی می‌تواند با بررسی وضعیت سند و مالکیت، استعلام وضعیت مالیاتی ملک، تنظیم قراردادهای ایمن و ارائه راهکارهای حقوقی، از بروز مشکلات و ضررهای مالی جلوگیری کند. در مواردی که مالک معتقد است ملک به ناحق مشمول مالیات شده یا واجد شرایط معافیت است، وکیل می‌تواند با ارائه مدارک لازم و پیگیری قانونی، پرونده را به نتیجه مطلوب برساند.

اهمیت رعایت قوانین توسط خریداران و فروشندگان  

در معاملات جدید، خریداران و فروشندگان باید به وضعیت مالیاتی ملک توجه ویژه داشته باشند. اگر ملکی دارای بدهی مالیاتی باشد و این موضوع تا زمان انتقال سند حل نشود، مسئولیت پرداخت مالیات بر عهده خریدار جدید خواهد بود. بنابراین، استعلام وضعیت ملک قبل از معامله و اخذ گواهی تسویه مالیاتی، یکی از الزامات مهم است. وکیل ملکی در تهران می‌تواند در کلیه مراحل خرید و فروش، راهنمایی‌های لازم را ارائه دهد.

پیامدهای عدم رعایت قانون  

عدم پایبندی به قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند پیامدهای سنگینی به همراه داشته باشد. علاوه بر جریمه مالی، ممکن است مالک از دریافت خدماتی مانند انشعابات، پایان‌کار و حتی تسهیلات بانکی محروم شود. در مواردی که ملک بدون تسویه بدهی مالیاتی فروخته شود، خریدار دچار مشکلات عدیده‌ای خواهد شد که رفع آن تنها از طریق پیگیری حقوقی و با کمک وکیل ملکی در تهران مقدور است.

راهکارهای پیشگیری و توصیه‌های عملی 

برای پیشگیری از بروز مشکلات، مالکان باید اطلاعات املاک خود را به صورت کامل و دقیق در سامانه ملی املاک و اسکان ثبت کنند. همچنین، در صورت وجود دلایل موجه برای خالی ماندن ملک، مدارک مربوطه را آماده و به مراجع قانونی ارائه نمایند. خرید و فروش املاک باید همواره پس از استعلام وضعیت مالیاتی و با تنظیم قراردادهای رسمی و شفاف انجام شود. مشاوره با وکیل ملکی در تهران می‌تواند در این زمینه مسیر را هموار نماید و از بروز اختلافات آتی جلوگیری کند.

چشم‌انداز آینده بازار مسکن تهران  

در کوتاه‌مدت، اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی می‌تواند به افزایش عرضه و تعدیل قیمت‌ها کمک کند. اما موفقیت نهایی قانون وابسته به اجرای صحیح، بروزرسانی اطلاعات سامانه و همکاری مالکان و فعالان بازار است. در صورت اصلاح فرآیندهای اجرایی و افزایش آگاهی عمومی، این سیاست می‌تواند نقش مؤثری در کنترل بازار مسکن ایفا کند.

جمع‌بندی  

قانون مالیات بر خانه‌های خالی در تهران، تحولی مهم در مدیریت بازار املاک محسوب می‌شود. اگرچه اجرای این قانون با چالش‌هایی روبه‌روست، اما با آگاهی کافی، ثبت دقیق اطلاعات، رعایت الزامات قانونی و دریافت مشاوره از وکیل ملکی در تهران، می‌توان از بسیاری از مشکلات و ضررهای احتمالی جلوگیری کرد. چه مالک باشید، چه خریدار یا مستأجر، شناخت دقیق مقررات جدید، ضامن حفظ منافع و امنیت سرمایه شما در بازار متلاطم مسکن تهران است.